用现有房产抵押向银行贷款，再去买房，这样可能连首付都能免了，这就是房抵贷。北京青年报记者调查发现，如果严格按照监管规定和操作流程，这类银行房抵贷产品根本就不可能冠冕堂皇地进入楼市，能躲避监管限制去买房的银行资金必须依赖各种弄虚作假的不规范动作或者打监管的擦边球。
在楼市火爆的当下，越来越多的人发现借银行的钱买房是最划算的投资方式。于是，很多人打起了聪明的小算盘，用现有房产抵押向银行贷款，再去买房，这样可能连首付都能免了。这种房抵贷产品被认为是本轮楼市上涨的帮凶。 现象 多家银行有个人房抵贷产品 所谓“房抵贷”，是指借款人以自己或关系人的房产作抵押，向银行申请一次性或循环使用的消费或经营用途的人民币贷款。 实际上，房抵贷业务是银行的一项传统业务，并非楼市火爆时才有，大部分银行都有这类业务，但在具体限制条件上有所差异。 北青报记者从多家银行了解到，目前个人房抵贷产品分两种，一类是消费贷款，用来满足个人装修、旅游、留学等消费需求，另一类则是经营贷款，用来满足个体商户或小微企业的生产经营需要。消费贷的限制比经营贷要严格。 据悉，北京地区的房抵贷业务利率高于按揭贷款，不仅不能打折，一般还要在基准利率基础上上浮10%-30%，贷款期限一般10年，最多20年或30年，且贷款人年龄加贷款期限不能超过70。 房抵贷业务的贷款额度最高是所抵押房产评估值的7-8成，而房产的评估值并非市价，一般相当于市价的7-8成，个别银行允许做到9成，也就是说100万元市价的房最多也就能从银行贷出60万元左右。 当然，与按揭贷款一样，房抵贷的额度，除了与房产市值有关，还与贷款人的偿还能力相关，一般银行要求月收入要大于月还款额的2倍。 2014年，为防止贷款资金进入投资领域，北京银监局专门发文要求，个人消费贷原则上发放金额不超过100万元、期限为10年以内。这意味着，向北京地区的银行申请个人消费贷款，不论你的抵押房产估值多高，也不论你的个人收入多高，最多也就只能贷款100万元。 北青报记者注意到，这只是监管部门“原则性”的要求，部分银行也曾与其他机构合作，开发出最高额度超过100万的抵押消费贷款。 追访 “房抵贷”并不能买房炒股？ 多家银行负责人对北青报记者表示，不论是消费贷款还是经营贷款，都不能用来买房买股票，这一点有严格的监管要求限制。贷款人在申请贷款时，都要填写贷款用途，还要提交能证明用途的合同、发票等材料。银监会还规定，发放的消费贷款如果金额超过30万元，不能直接打到贷款人的账户，而是采取受托支付形式，打到用途有关的账户。比如，申请装修的贷款，直接打到装修公司的账户；申请旅游的直接进入旅行社账户。 北青报记者了解到，针对小微企业和个体工商户的个人经营贷款的期限和额度普遍高于消费贷款。以华夏银行北京分行为例，该行的个人消费贷款上限100万元，但经营贷款最高额度能到2000万元。不过，该行有关人士表示，审批时，会认真查看企业的流水、合同等材料，如果一家企业每月只有几万元的流水，却要申请2000万元的贷款，肯定不会批的。一旦在贷后管理中发现贷款资金去买房了，可以认定违约，银行会要求提前追回贷款。 在谈到房抵贷产品进入楼市的现象时，多位银行人士对记者表示，如果严格按照监管规定来，不可能出现这种现象。银行的房抵贷资金进入楼市，只可能是弄虚作假。比如，客户自己虚构装修、珠宝、古玩字画等的买卖合同，让银行把钱打到自己找到的关系户，再转出来去买房炒股。这些案例并不算少见，银行内部人士对此也是睁只眼闭只眼。毕竟房抵贷产品的不良率并不高，某股份制银行中报披露的此类贷款不良率只有0.47%，与按揭差不多。 有业内人士透露，现在市场上很多拉人做银行贷款的中介，就是靠给贷款者办这些手续挣钱。当然，这些中介与银行贷款部门也有着或明或暗的合作关系。 调查 贷款中介揭秘最多能贷1000万元 前几日，北青报记者与一家在北京做了多年的担保公司的业务员小王取得联系，以客户身份咨询贷款买房的事宜，“我想拿现在的房子抵押贷出500万元来买房可以吗？” 在得知现有的房产市价1000万元之后，小王满口答应没有问题，并热情邀请记者去公司办贷款，“只需带齐身份证、户口本、房产证、收入证明等几项就可以了，很简单。” 他还说，贷款利率也就在基准利率基础上浮一点儿，一般为5%-6%，快的话几天就能批下贷款，两个月内贷款肯定能到账。 500万元的贷款每月月供少说也得2万多元，按银行规定家庭月收入至少要在5万元左右。记者提出自己每月的家庭收入只有2万元，没有那么多流水，担心银行批不了那么多额度。小王连忙表示：“流水没关系，如果不达标，我们帮您准备流水和收入证明。” 他还告诉北青报记者，贷款不能直接打到贷款人的个人账户，需要先到一个第三方账户过渡一下。在记者的追问下，他承认，贷款用途不能是买房，一般都做成买红木家具、珠宝、装修等，所以钱先打到这些地方，再转回来。 当北青报记者提出消费贷款最多只能100万元时，小张表示，很多银行规定，每人上限100万元，夫妻双方就可以是200万元。不过有少数合作多年的银行，可以把消费贷款最高做到100万元，“因为大家合作多年很默契，所以不成问题，但如果你们自己去找银行肯定办不了。” 北青报记者随即提出，担心贷款申请材料是假的不安全，小王一再强调没什么不安全，银行最看重的就是抵押房产的市值，至于收入、用途什么，都不重要。“1000万元的房子一般也就贷600万元，即便贷款人最后还不起月供，银行把房子拍卖了，肯定能收回贷款，除非北京的房价跌了40%，这可能吗？” 这家中介能为贷款者提供如此“贴心”的服务自然收费也不低。据了解，手续费是贷款金额的2%。500万元的贷款他们就能赚10万元。 关注 房抵贷被包装成“理财产品” 除了银行，还有一些小贷公司、P2P平台、典当行、担保公司、地下钱庄也可以提供这类“房抵贷”业务，但这些地方的贷款利率一般都高于银行。 值得注意的是，部分金融机构开始跟P2P平台合作，将房抵贷变成了在P2P平台上流转的理财产品。据了解，某平台推介的“房抵贷”产品，预期收益率号称达到8%-9.5%。 具体操作为，借款人将其名下房产抵押至房金所的合作金融机构。借款人通过P2P平台提出借款申请，从而获得投资人的出借款。投资人将获得最高9.5%/年的收益。如果借款人逾期还款，房金所合作金融机构为借款人代偿本息。 文/本报记者 程婕 财经观察 房抵贷进楼市存隐患 “房抵贷资金进入楼市的隐患必须重视。”有银行风控人士表示，房抵贷完全依靠房地产的价值，楼市这样不断加杠杆，很恐怖，就像去年大家场外融资炒股一样，杠杆加得越大，泡沫破裂时越惨痛。就算房价跌不了那么多，但如果市场无人接盘，银行就算把房子收回也不能出手，也形成了实质性的坏账。 不过，还有一种声音认为，个人按揭现在公认为银行的优质资产，不良率很低，房抵贷利率又比按揭高，更受银行青睐。虽然大家都在担忧楼市崩盘的风险，可这么多年了，房价一直在涨。毕竟房抵贷的贷款额度只相当于抵押房产市价的6成左右，等于提供了一个安全垫。只有房价跌40%的时候，银行才有坏账风险。对北京这样的一线城市来说，这种风险应该不可能出现。
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