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空置房太多,房价却“死撑”不降,这是为何?

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发表于 2019-12-25 08:21:30 | 显示全部楼层 |阅读模式
空置房太多,房价却“死撑”不降,这是为何?

      如果说中国的房地产市场是一个蓄水池,在过去十年里,房地产行业快速发展,蓄水池的水位迅速上升,中国的住房存量也急剧增加。原因很简单,水的流入速度越来越快,流入的水量超过流出的水量。换句话说,在中国的房地产市场上,每年建的房子比卖的房子还多!即使在2017年,房地产市场也是最热的一年(新建17.9亿平方米,销售16.9亿平方米),也是建房数量大于卖房数。


     在过去,由于水库是空的,水位上升是没有问题的,但如果水库是满的,水仍在流入,就有堤坝坍塌的危险。所以问题是:中国房地产市场的蓄水池的水位到底有多高?中国的房子太多了吗?


空置房太多


      北京约有100万套空置房,既未出租,也无人居住。北京的房价和房租却仍在上涨。许多年轻的外来务工人员和it工作者被高房租逼到去六环外租房。


      根据几年前的一份报告,一线城市的空置率为22%,二线城市为24%,三、四线城市为26%。此前,西南财经大学的一项调查显示,2017年中国有6500万套空置房,贷款总额达10万亿元。不难看出,中国的住房和杠杆率都很低。


      该报告还说明2017年城镇住房总数量为3.05亿套,空置单位数量为6500万套。请记住,那是两年前的2017年。据不完全统计,我国城镇商品房空置率约1亿。但由于小产权房在商品房出现之前的几十年非常流行,据估计,小产权房的数量是商品房的三倍左右,这意味着大约有3亿套空置的小户型。1亿加上3亿,也就是4亿,套空房子。根据每栋房子可以容纳4人来计算,也就是说,中国目前的空置房可以容纳16亿人!即使是空空置房也能容纳比我国总人口还多的人!


过空置房过多的原因


     那么为什么我们国家有这么多空房子呢?近年来,我国房地产市场发展迅速。从个人到企业,他们都想通过房地产市场赚很多钱,所以出现了房地产投机的现象。许多人甚至从银行获得高杠杆贷款购买房屋,然后在房价上涨时出售。后面的人看到前面的人在赚钱,就开始加入“炒房团”。因此,这些房地产集团产生的虚假需求和刚性需求集团的刚性需求叠加,给房地产开发商一个信号:只要房地产开发,就会有人买,我卖就会赚钱……在这种高利润的环境下,中国的住房建设量大幅增长。
     总的来说,供给过剩是由于之前的房地产市场是盈利的,投机者的投机创造了大量的“虚假需求”。房地产开发商,不管你是真需求还是假需求,但有人一直在建设……


房价过多,房价“死撑”却不跌,释放出什么信号?


      根据经济学中的供求关系,如果一种商品的供给大于需求,其相应的价格就会下降。为什么房子供过于求,而房价却没有下降?其实背后的原因很现实!


     首先,让我们看看房地产市场的供求情况。中国确实有很多房子,但是我们其实也要明白一件事,那就是这些多出来的房子并非所有都是商品房,一个家庭拥有两套房也上的案例很常见,也就是说,存量房并不等于市场上用来销售的房子,也就是说房地产市场的供给其实并不是包含所有的空置房,但是开发商可没有考虑这些问题,反正市场上有人卖,他们开发就对了,于是空房越来越多。


     其次,就中国的建设规模而言,确实存在过剩。然而,当谈到中国的房地产市场,我们不能总是看平均数。因为中国太大了,所以会有很大的地区差异。中国的南北和东西差异太大了。一、二、三、四线城市之间的差距也很大。一些地方的空置率很高,但一二线城市的住房不够。


第三,房价上涨势头强劲。事实上,社会上可能只有一群人希望房价迅速下跌。这种人就是没买房的人!但是那些有了房子的人却不想房价下跌,毕竟一旦人们买了房子,谁不想让他们的房子升值呢?一句非常扎心的话:真正希望价格下跌的人其实并不像你想象的那么多。如果降价幅度很大,就会引起那些已经买房的人的众怒。


这也是推高房价的因素之一。你能想象当每个人都想房子升值的时候会发生什么吗?经过各种努力,价格就会上涨。更重要的是,大多数人买房子不是为了生活,而是为了投资。在这种情况下,房子是一种投资产品,而不是住宅产品。


如果降价,能降多少钱?


     然而,随着我国房地产业的快速发展,一些问题也逐渐显现。李嘉诚曾经说过,内地房地产是最需要解决的住房问题!他为什么这么说?因为他也知道,那些只需要买房子的人,根本买不起。


     为了规范房地产市场,国家和政府多次收紧政策。今天,“房住不炒”的概念已经深入人心。事实上,政府的调控政策并不是让房价下跌,而是将房价稳定在一个合理的范围内。


     国家肯定会想办法减少房地产库存。事实上,减少库存的最好方法是降低房地产市场的价格。当人们买得起房子的时候,房子就会被消化掉。就连实业家曹德旺,也怒斥房价过高。虽然以前房地产是有利可图的,但他坚持不做。曹德旺大胆直言:他认为富人并不缺房子,而现在需要房子的人,往往是穷人。他还用了七个字来怒斥房地产市场,他说:“亏本是迟早的事”特别是对于那些拥有多套房产的人,曹德旺也有话要说。他认为,那些持有超过一处房产的人如果不出售,就会“烂在手里”,因为房地产投机的时代已经过去了。


     事实上,回到根本,很多人仍然关心的问题是,房价是否会在未来下跌,如果会,下跌多少。事实上,房地产大亨潘石屹也给出了一个底线。他认为,未来房价下跌的底线是20%!一旦超过20%,许多房地产企业就不复存在。


     但即使潘石屹的预测是正确的,20%的降价幅度对那些只是需要降价的人来说也是不够的,他们可能还买不起,因为高房价的基数摆在了那里。



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