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买小产权房要注意些什么?

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发表于 2016-7-18 08:56:08 | 显示全部楼层 |阅读模式
买卖小产权房要注意些什么


首先你要确定买家和卖家在不在一个村或者一个集体里面如果在可以交易因为集体土地只能在本村之内流转。


如果你是外来人,买了也是无效,不动产以登记为准出售后无法过户。就算住律师公证等等都是无效的,因为法律已经规定小产权房禁止买卖。


小产权房如果是合法获取的应该有绿本,绿本是无法抵押贷款的,买卖必须一次性付款
如果你是外地人买了当地房产由于小产权房是禁止买卖和不动产以登记为准,所以只要不过户,卖家随时有权利要回去。你必须无条件退房。就算房价涨到100W一平方也退,因为你们之间的交易是无效的,是非法的,是不受法律保护的。



一、小产权房可以买卖吗
1、什么是小产权房。“小产权房”不是法律概念,是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。所谓“小产权房”是指在农民集体土地上建设的房屋,未缴纳土地出让金等费用,其产权证不是由国家房管部门颁发,而是由乡政府或村委会颁发,所以叫做“乡产权房”,又叫“小产权房”。乡镇政府发证的所谓小产权房产,实际上没有真正的产权。
这种房没有国家发的土地使用证和预售许可证,购房合同国土房管局也不会给予备案。所谓产权证也不是真正合法有效的产权证。


2、小产权房可以买卖,但是存在风险。根据《国务院关于继续积极稳妥地进行城镇住房制度改革的通知》,职工购买公有住宅,在国家规定的住房面积内,可以按标准价出售。
职工购房后另外拥有部分产权,可以继承和出售,但出售要在购买
5年以后才能进行,原售房的产权单位有优先购买权,售房的收入在扣除相关税费后,按个人与单位或政府各自所占的产权比例进行分配。从这里可以看出部分产权和全部产权的一些区别。部分产权与全部产权的不同之处在于,部分产权是强调永久使用权和继承权,而对收益权和处分权的行使则限定在一定范围之内。小产权房是一个狭义概念,通过政府批准有正规建设手续的新民居是合法的,可以长久拥有居住。对没有合法建设手续的房屋,不要去买这个才是真正的小产权,它不合法随时会被强制拆除。1、根据建委发出购房风险提示指出,“使用权”、“乡产权”、“小产权”的房屋无产权保障,不具有房屋所有、转让、处分、收益等权利,且不能办理房屋产权过户手续。
2、像小产权中的“乡产房”、“村产房”等并没有国家的产权证书,只有乡政府或村委会给的产权证,不能像大产权的房子一样抵押、流转。如果遇到国家征地或拆迁,购房人的利益将很难保证。双方签署的购房合同也不是法律认可的正式购房合同,如果房产出现纠纷,缺少法律支持。

3、购买乡产权那样的小产权房无法办理贷款,只能一次性或分期付款,这样无形中会加大购房人的资金压力,增加购房风险。4、如遇到拆迁,将被视为违章建筑,得不到拆迁补偿。就算有补偿,也是先将补偿款给产权拥有者,之后按先前购房协议补偿到每一位小产权房业主,如果没有协议,或者产权拥有者不讲诚信,小业主的利益得不到保障。以上就是对“小产权房可以买吗,购买小产权房需要注意哪些问题”的一些介绍。购房时,不能轻信出售人的口头宣传和承诺,买房前,须查验房出售人是否具备销售房屋的主体资格,查验商品房项目的建设手续,城市居民不要购买在集体土地上建设的房屋,决定买房时,须审慎签订商品房买卖合同,在购买小产权房时,要了解可能存在的风险,必要时可以咨询专业的律师,根据他们丰富的经验,提供有效的帮助,防止利益受到损害。



《土地管理条例》第六十五条第三、四款,禁止在集体所有的土地上开发建设商品房。禁止村民将宅基地上建设的住宅向城镇居民出售;禁止城镇居民购买农村宅基地。


《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》国办发【200771号,农村住宅用地只能分配给本村村民】,城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。


依照法律规定,销售商品房应当具备建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证和商品房销售许可证。小产权房未经士地行政管理部门批准而使用集体所有土地的涉嫌违法用地;小产权房无建设用地规划许可证、建设工程规划许可证的涉嫌违法建设;小产权房没有取得商品房销售许可证,因而不能办理《*******房屋所有权证书》。

对于小产权房,无论是国土资源部还是国务院,态度向来强硬。建设部提醒消费者,不要购买在集体土地上建设的房屋。“小产权”实际上并不是真正产权,这种房屋既没有土地使用证和预售许可证,国土房管局也不会给购房合同备案。如果非集体经济组织成员购买了此类房屋,将无法办理房屋产权登记,合法权益难以得到保护。有些项目允诺办理的“乡产权”“小产权”,均不符合法律规定,不受法律保护。此外,建设部还提醒广大消费者,在购买新建商品房过程中,要注意加强风险意识和维权意识,不轻信口头宣传和承诺。无法确定宣传和承诺是否能够兑现的,最好要求开发商以书面合同形式予以确定,否则很难受到法律保护。更重要的是,买房前一定要查验房地产企业是否具备销售房屋的主体资格,购买新建商品房时,须事先了解并查阅所购买的房屋是否取得《商品房预售许可证》。还要查验商品房建设手续,开发建设手续不齐全的房屋,将不能办理产权登记手续。


小产权房能买吗?张律师表示:


目前通常所谓的“小产权房”,也称“乡产权房”,是指由乡镇政府而不是国家颁发产权证的房产。所以,“小产权”其实就是“乡产权”“集体产权”,它并不真正构成严格法律意义上的产权。说的再直白一些,“小产权房”是一些村集体组织或者开发商打着新农村建设等名义出售的、建筑在集体土地上的房屋或是由农民自行组织建造的“商品房”。所以,市民购买小产权房是不受法律保护的。小产权房在手续全的情况下,也只能算是合格的农民房。






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